賃借権の譲渡・転貸について

1 はじめに
  この頁では,賃借権の譲渡・転貸に関し,その法的な内容についてご説明します。
  賃貸借契約は,財物を使用させ,その対価を得ることを目的とする契約であり,財物が消費されるものではないため,使用者の変更,すなわち賃借権を譲渡したり,賃貸目的物を転貸(又貸し)したりすることが可能な性質を持っています。
  しかし,自らの所有物の他人に使用させている賃貸人としては,どのような人物がどのような目的でどのように使用しているのか,ということは重要な関心事であり,このような使用目的等を定めて契約をしています。賃貸借契約が,当事者間の信頼によって成り立っているというのは,このような性質からくるものです。
そのため,賃借人が自由に賃借権の譲渡や目的物の転貸ができるとすると,賃貸借契約を安心して結ぶことができなくなってしまいます。
  そこで,賃借権の譲渡や転貸については,民法及び借地借家法上様々な制限が規定されています。
2 賃借権の譲渡・転貸の制限,制度について
 ⑴ 法律上,賃借権の譲渡・転貸には,賃貸人の承諾が必要です(民法612条)。
   承諾なく賃借権の譲渡・転貸がなされたとしても,これに基づいて,賃借権の譲受人・転借人が,賃貸目的物を使用する権利を取得することはできません。
   また,承諾なく賃借権の譲渡・転貸をした賃借人との関係では,賃貸借契約解除の理由にもなります(民法612条2項,後述)。
⑵ 建物所有を目的とする地上権又は土地の賃借権については,代諾許可の申立てという制度があります(借地借家法19条1項)。
  この制度は,借地人が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において,その第三者が土地の賃借権を取得し,または転借をしても土地賃貸人に不利となるおそれがないにもかかわらず,地主が借地権の譲渡又は転貸を承諾しないときに,裁判所が,借地人の申立てにより,地主の承諾に代わる許可を与えることができるというものです。
  裁判においては,着地権の残存期間や従前の経過,借地権の譲渡又は転貸を必要とする事情その他一切の事情を考慮して判断されます。
3 賃借権の譲渡・転貸の法的効果
⑴ 賃借権が有効に譲渡されると,それまでの賃借人の地位が,譲渡人から譲受人へ移転します。
  賃借権の譲渡に際し,敷金返還請求権が譲受人に引き継がれるのかが問題となることがありますが,判例においては,何ら特約がなされない限り,敷金返還請求権は譲受人に承継されないとされています。
⑵ 転貸が有効になされた場合には,賃貸人は,賃借人に対し,直接賃料を請求でき,転借人は転貸人に賃料を払っていても,賃貸人からの請求を拒めないとされています。
4 賃借権の無断譲渡・無断転貸による効果
 ⑴ 賃借権の無断譲渡・無断転貸がなされた場合,賃貸人は,賃貸人と賃借人との間の現賃貸借契約を解除することができます(民法612条2項)。
   上記の通り,賃貸退任と賃借人との間の信頼関係が重視される賃貸借契約において,賃借権の無断譲渡・無断転貸という信頼を裏切る行為をした以上,これにより契約解除を認めることが相当であるという理由からです。
⑵ もっとも,判例上,賃借人の無断譲渡・転貸が,賃貸人に対する背信的行為と認められない特段の事情がある場合には,契約の解除が認められないとされています(最判昭和28年9月25日等)。
  そのため,無断譲渡・転貸を理由として賃貸借契約を解除する場合には,単に無断譲渡・転貸の有無のみでなく,賃借人(転貸人)と転借人の関係や,実際に転貸されて使用されている状況,譲渡された経緯などについて,具体的に検討したうえで判断する必要があります。
5 おわりに
  所有している不動産を賃貸している場合,実際の管理は管理会社に委託しているという例も多いため,実際には,賃料が振り込まれているならば,賃貸目的物を誰が使用しているのかという点について,十分な把握が難しいという場面も考えられます。
  しかし,実際に誰が不動産を使用しているのかという点は,当該目的物の安全管理上の問題や,周囲の住民とのトラブル関係においても重要なポイントです。
  特に,違法民泊や振り込め詐欺の受け子等,勝手に賃借人が第三者に部屋を使用させるというケースも見られており,知らず知らずのうちに,自らの不動産が犯罪に利用されている可能性があることを考慮して注意を払っておく必要があります。
  そして,そのような無断譲渡・転貸を発見した場合には,そのままにせずに,適切な対応をとってトラブルを未然に防ぐという姿勢が大切です。