松本永野法律事務所
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1. 禁止条項とは

(1) こちらでは、賃貸のアパートやマンションなどの居住用建物賃貸借契約を例に、契約条項に盛り込まれる禁止条項(主にペット禁止条項と騒音禁止条項)について、その効力や契約違反の効果について触れます。

(2) 賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の合意により締結されるものなので、賃借の条件等についても、当事者において自由に定めるのが原則です。
通常の賃貸アパート等の契約においては、約款という形ですでに契約条項が定められており、賃借人がこれを確認して契約を締結するという方法が多いと思われます。
そして、約款において、賃借人に対してペットの飼育や楽器の演奏等を、一律に禁止する条項を設けることは有効とされています。
これは、音や匂いによって、周囲の人間に迷惑をかけることを防止するという理由について、条項に合理性が認められるからです。

(3) そのため、賃借人がこのような禁止条項に違反している場合には、賃貸人としては、契約違反を理由に賃貸借契約を解除し、建物の明渡しを求めるということになります。
もっとも、事案によっては、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されるに至ったとは言えないとして、契約解除を無効とした裁判例も見られます。

2. ペット禁止条項について

(1) 犬猫等のペットの飼育禁止条項が付されている例は多くみられます。
これは、特に犬猫については、鳴き声や排泄物、匂い等によって他の住民とのトラブルに発展するケースや、建物に損害を与えるケース等、様々な問題が生じる可能性があるとされているからです。
裁判例においても、ペット禁止条項違反を理由に契約解除を認める例があり、多くの裁判例では、契約違反に加えて、実際の建物の損害の状況や、隣室等の住民に迷惑を及ぼしている状況などを考慮したうえで、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたという理由がとられています。

(2) ペット禁止条項が付されていない場合は、一般に賃貸人もペットの飼育を容認しているものと考えられます。
しかし、通常の飼育の範囲を超えて、賃貸目的物の棄損や、近隣住民に損害を与える等の事実があった場合には、賃借人の用法違反を理由として、契約の解除が認められた例があります。

(3) 上記のように、ペット禁止条項が想定しているのは、鳴き声や匂いで周囲のトラブルになりやすい動物(犬や猫)なので、鳥やハムスター、魚等についても同様に禁止条項違反に含まれると当然にはいえません。
もちろん、賃借人の勝手な解釈で飼っていいというわけではありませんが、それを理由に契約解除ができるかどうかは、実際に他の住民とのトラブル等の状況を考慮して、事案ごとに判断する必要があります。

3. 騒音禁止条項について

(1) 騒音の禁止も、よく見られる条項です。
これについても、音による隣室等の住民の生活環境への悪影響を防止することを目的とするもので、合理的な理由があると解釈されます。
もっとも、アパート等の同一建物において生活している以上、一定の生活騒音の発生はやむを得ないことであり、一般的に許容できる程度(法的には「受忍限度」といいます)を超えている場合に限り、条項違反とされることになります。

(2) 受忍限度の判断については、騒音の大きさ、種類、頻度、時間帯、当該騒音の発生についての生活上やむを得ない理由の有無等の事情を考慮して判断されます。
楽器の演奏等によって積極的に音を出すのは、生活上やむを得ないものとはいえず、騒音禁止条項違反とされやすいものです。
他方で、子供が走り回る音や、夜間の洗濯機などの音は、その必要性や程度等を考慮したうえで、判断される傾向にあります。

4. 暴排条項について

一般的な禁止条項とはやや異なりますが、暴力団関係者を排除する条項(暴排条項)についてもご説明いたします。
近年は、賃貸借契約に限らず、多くの契約書において目にする条項です。特に賃貸借契約の場合は、暴力団の事務所が存在するというだけで、付近住民の不安や対立暴力団との殺傷抗争事件の発生の可能性、建物の価値自体の低下といった問題があるので、同条項違反は信頼関係破壊の理由として認められやすいものです。
ただ、相手方が暴力団関係者である場合には、賃貸人が報復を恐れて建物明渡を求められないという場合も多いと思います。
その場合には、県の暴力追放運動推進センターや弁護士会などの専門機関を利用するという方法があります。

5. まとめ

賃貸のアパートやマンションでは、賃貸人と賃借人の関係だけでなく、他の賃借人との関係を念頭に置いたルールを考えることも重要です。
そのため、禁止条項違反が認められるような場合には、隣室の住民等とのトラブルが発生しているかどうかという点を、細かくチェックすることが重要になります。
特に、ペット禁止条項は、飼い犬による噛みつき事故等、同建物以外の住民をも巻き込んだ、大きなトラブルにも発展する可能性がありますので、注意が必要です。