不動産問題はとても身近に起こりがちなものです。お気軽に専門弁護士にご相談を。

アパート経営やマンション経営は、“賃借人が借家を簡単に追い出されないようにする”という方向での規制がかけられていることが多いこともあるため、トラブルがおこりがちです。

さらに、トラブルの当事者同士で解決しようとすると、感情的になってしまい、互いの主張をぶつけ合うだけに終始してしまい、解決への糸口が見えなくなってしまうケースも少なくありません。

一方、不動産問題は、第三者の立場である弁護士が間に入ることで、速やかに問題が解決することが多いのも事実です。

トラブルが大きくなる前に、どうぞお気軽にご相談ください。

現状とご希望をしっかりお伺いし、最善な解決策を提案いたします。
複雑な不動産トラブルについても、ぜひご相談ください。

1:賃貸借中の問題点

敷金・礼金・更新料に関する一般的な法的意義について知っておきましょう

<賃貸借契約中のよくあるお悩み>
●「引っ越しをする際に礼金を返せと言われている」
●「礼金としてもらったものを先方が敷金だと言い張る」
●「賃貸借契約を結ぶにあたり相談にのってほしい」

一般に、賃貸借契約は長期間の契約になることも多いため、契約締結時に差し入れた金員が敷金なのか礼金なのかなど、当事者双方の認識の違いから、後になってトラブルに発展するケースが見られます。

現行民法及び借地借家法上、敷金・礼金・更新料等の金員の授受については定められていません。
しかし、現実社会について、敷金や礼金等は当然の前提として取引がなされており、裁判実務上も、これらの金員の存在を前提に判断をしています。

そのため、賃貸借契約に付随して支払われる、敷金・礼金・更新料に関する一般的な法的意義について知っておくこともとても重要です。

また、トラブルを回避するためには、賃貸借契約に付随して賃料以外のお金のやり取りをする場合に、当事者双方の間で、どのような目的で当該金員を授受しているかを明確にし、特に敷引の有無や返還予定など取り扱いについて確認しておくことが大切です。

そのため、賃貸借問題に関しては、事前に弁護士に事前に相談されることをおすすめします。

2:賃貸借終了にまつわる問題点

 

賃借人とのトラブルは専門知識のある弁護士にお任せください

<賃貸借契約終了時のよくあるお悩み>
●賃借人が居座って出て行ってくれません
●「出て行かせたいなら立ち退き料を払え」と言われています
●貸した部屋をひどく壊されてしまい、修繕工事をしたのですが、その費用を払ってくれません

賃貸借の契約終了時に問題が生じるケースとして例えば下記のようなものが代表的です。

●建物明渡しについて

賃貸借契約は、賃貸人が賃貸目的物を賃借人に一定期間使用収益させ、その対価として賃借人から賃料を支払ってもらう契約ですので、いずれは賃貸目的物の返還が予定されています。しかし、賃貸目的物が建物である場合、借地借家法の規制や判例により、その返還については特別なルールが存在し、“賃借人が借家を簡単に追い出されないようにする”という方向での規制がかけられていることが多いことからトラブルが生じがちになります。

● 契約更新拒絶と正当事由について

契約上、更新しない場合には〇か月前に通知する、と定めていることが多いと思いますが、借地借家法上、賃貸人側からの更新拒絶については、「正当事由」の具備が必要です。 この規定は強行規定であって、特約で排除することはできないため、更新拒絶については、それに合理的な理由があるのかというのがポイントになります。
揉めてしまっても、裁判に至らない状態で、多少の立ち退き料を払って交渉の上で契約を終結させるという例も多く存在します。

● 信頼関係の破壊について

賃借人が賃料を払わない、目的外の使用をしている、無断で第三者へ転貸をした等々、賃借人の契約違反があった場合に、賃貸人としては、賃借人の債務不履行を理由に契約を解除し、賃貸不動産の明け渡しを求めることが考えられます。
しかし、その場合、判例上、たとえ賃借人の債務不履行があったとしても、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと認めるに足りない特段の事情がある場合には、契約解除をすることはできないと扱われてしまう場合もあります。

● 原状回復について

一般的な借家でも、不動産取引のトラブルには様々なものがあります。
そのなかでも、原状回復、敷金返還トラブルに関する相談件数が最も多いと言ってよいと思います。
そのためには、賃貸借契約締結段階、退去段階において、費用負担区分を明確にし、十分に説明する必要があります。

● 建物明渡しの強制執行

建物の明渡しを求める訴訟に勝訴して確定判決を得た場合であっても、占有者が建物を明け渡さず、居座り続けることがあります。
そのような場合に、いくら勝訴判決があるからと言って、自力で占有者を連れ出したり借家内の家財を運び出したりすることは自力救済として許されません。
そのため、確定判決後に任意に占有者が判決通りに建物を明け渡してくれない場合には裁判所に申し立てて強制執行の手続きをとる必要があります。

いずれにせよ話合いで解決しない場合は、ぜひ早めに弁護士にご相談ください。法的知見と交渉力で、ご相談者様の真の利益をめざして解決をさせていただきます。

3:その他の問題について

賃貸借問題は経験のある弁護士にご相談されることをおすすめします

<その他の問題でよくあるお悩み>
●「隣人が家を増築した際、境界線を超えたのですがどうしたら良いでしょうか」
●「賃料を支払ってもらえない場合は連帯保証人に連絡をすればいいですか」
●「賃貸契約を結んだ相手が暴力団員だったので契約を取りやめたいです」

その他、賃貸借にまつわるトラブルでよくご相談とそのポイントをご紹介します。

● 境界紛争について

土地の売却や増築、あるいは隣地所有者がそのような土地の処分を行う際に、隣地との境について曖昧で、どこまでが互いの土地であるかということから紛争が生じることがあります。
現在および未来の紛争を予防する意味でも、境界をめぐる紛争はきっちりと解決しておくことが大切です。

● 連帯保証人の責任について

賃貸借契約を締結する際に、連帯保証人を求めることも多くみられます。
連帯保証人を求める理由は、将来生じるかもしれない、賃借人の賃貸人に対する債務(未払賃料、原状回復費用等)を担保するためです。
万一、未払賃料、原状回復費用等が起きた際には、連帯保証人にどこまでの支払いを求められるのか検討することが大切となります。

● 貸家において事件等が発生した場合

賃借人にアパートを貸していて、賃借人あるいは同居人が刑事事件を起こした場合や、賃借人が自殺したような場合はどうすればいいのでしょうか。
とは言っても、人の入れ替わりの激しい賃貸アパート等では、様々な人間が生活しているため、どのような事態が発生するかについては予期することができません。
ただ、そのような事実を知った以上は、賃貸人としても、次に使用する人のために必要な配慮をすべき義務が認められているため、発生した事実について誠実に対応することが必要となります。

● 暴力団事務所の排除について

賃貸しているマンションや分譲マンションの一室、あるいは周辺の住宅が暴力団の組事務所として利用されていることが判明した場合、賃貸人ないし周辺住民がどのような手段によって使用の差止を求めはできるのでしょうか。この場合は、暴力団事務所の排除に当たっては、ご自身の生命・身体の安全確保や賛同者の取りまとめ、訴訟追行等、少数で対応することは困難なため、都道府県警察、都道府県暴力追放運動推進センター及び弁護士会等が連携して、その対応に当たることになります。
賃貸問題は専門家が間に入ったほうがスムースに解決する場合が多いです。何かお困りごとがありあましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

4:弁護士費用

疑問や不安を抱える前に、どうぞお気軽にご相談ください

弁護士に相談する際、どの程度費用がかかるのか、不安になる方も多いと思います。
当事務所では初回相談は無料です。まずはお気軽にお問い合わせください。

●相談者様の利益を最優先に迅速に対応します
●専門知識のある弁護士が丁寧に対応します