1. 契約更新拒絶と正当事由とは

ここでは、借地借家法上、更新拒絶の際の問題となる「正当事由」についてご紹介します。
契約上、更新しない場合には〇か月前に通知する、と定めていることが多いと思いますが、借地借家法上、賃貸人側からの更新拒絶については、「正当事由」の具備が必要です。この規定は強行規定であって、特約で排除することはできません。

2. 正当事由の意義について

借地借家法が想定している賃貸借契約は、賃借人にとって生活の基盤とされる活動拠点を定めるものです。
そのため、賃借人を保護する方向での規制がされています。
「正当事由」もそのひとつです。賃貸人が、賃借人が住み続けたいと思っている場合に、一方的に契約を終了させることについて、賃貸人の側に合理的な理由が存在することを要求しているのです。
これは、更新の定めのある賃貸借契約について、賃借人としては、契約の更新がなされ、長期間にわたっての居住ないし、営業を営むことができるという期待を抱くことが、通常であると考えられているからです。
また、借地借家法上、更新をそもそも予定しない場合には、定期賃貸借契約という制度があります。そのため、通常の更新の定めのある賃貸借契約は、賃貸人としても、更新することを前提としての契約であると考えられていることからも、「正当事由」の存在意義があります。

3. 考慮要素について

(1) 法令上、①当事者双方が土地又は建物を使用する必要性のほか、②土地又は建物に関する従前の経過、③土地又は建物の利用状況、④賃貸人の財産上の給付(いわゆる立退料)が考慮要素とされます。

(2) ①の「使用の必要性」が主たる事由であり、②~④が①の補完要素とされています。特に、④「財産上の給付」は、①~③の要素を検討したうえで、最終的に正当事由の有無を判断する際の考慮要素とされています。

(3) それぞれの要素をご説明します。
①「使用の必要性」とは
正当事由の主たる判断要素としては、当事者が、当該不動産を使用する必要性の程度がどの程度高いか(あるいは低いか)という点です。
これは、当事者の不動産の使用の目的、職業、家族構成、他に代替物たる不動産を調達できるか等を総合考慮して判断することになります。

②「従前の経過」とは
賃貸目的物たる土地又は建物について、賃貸借契約締結の際の事情、賃貸借契約の期間、契約継続中の更新料等の有無及びその額、賃借人側の債務不履行の有無及びその程度等が、この②「従前の経過」となります。
主に契約当事者の人的関係に焦点を当てて検討される要素であり、当事者同士のトラブルの有無などについても考慮されます。

③「利用状況」とは
例えば、賃貸している土地に建物が建築されている場合に、その建物の種類や構造、規模、用途、建築年数、利用頻度などの客観的な状況についての考慮要素です。
必ずしも、目的物そのものの状況だけでなく、当該不動産の周辺の状況についても考慮要素に含まれるとされています。

④「財産上の給付」とは
これは、上記①~③を最終的に補完する要素とされています。
もっとも実務上は、正当事由が問題となる裁判においては、いわゆる立退料をいくらと算定して、和解ができるかという点で重視される要素です。
この給付の額については、個別事案によって様々です。当該借地権価格や建物価格を基準とし、当該建物で賃借人が営業を行っている場合には、休業損害や移転補償費等の営業上の補填費用等も、立退料として考慮されることになります。

4. 判断基準について

以下では、正当事由としてよく見られる、典型的な判断基準を紹介します。

●居住用か営業用か
一般的には、賃貸人が居住する、家族が居住する、などの居住の必要性は重視されます。
他方で、営業用建物としての利用や、ホテルへの建て替えなどの高度有効利用などでの使用の必要性は、居住用という理由に比べて、必要性が弱いものとして評価される傾向にあります。

●建物の老朽の程度はどうか
建物の老朽化による取り壊しのためという事由もみられますが、これについては老朽化の程度により判断が分かれます。
倒壊の恐れがあるような著しい老朽化については、正当事由が認められるケースが多く存在しますが、耐震構造等を施せば足るケースなど、老朽化がそこまで進んでいない場合には、その他の事由を考慮して判断されます。

●当事者間のトラブルの内容はどうか
当事者間において、トラブルが頻発しており、今後も契約を継続するような信頼関係が崩れている場合には、これについても考慮されます。 賃料の滞納が多い、隣室の住民とのトラブルが絶えない、といった具体的な事情があれば、賃貸人として、これ以上この人に貸せないと考える重要な要素として、大きく考慮されることになります。

5. まとめ

更新拒絶については、それに合理的な理由があるのかというのがポイントです。
そして、その判断は上記のとおり、様々な要素を総合考慮してなされるものです。賃貸人として、どのような理由で、契約更新を拒絶したいと考えているかにより、結論を左右されることもあります。
裁判に至らない状態で、多少の立ち退き料を払って、交渉の上で契約を終結させるという例も多く存在するので、一度、専門家に相談されることをおすすめします。