住宅ローン特則の要件

1 総論
  個人再生を考えているけどローン返済中のマイホームを手放したくない,と考える方は多いと思います。
  しかし,住宅ローンを組むと基本的に抵当権が設定され,抵当権は個人再生手続が開始されても別除権として自由に実行することができるため,再生債務者は住宅を手放さざるを得なくなってしまいます。
  そこで,個人再生手続を利用する債務者が住宅を手放すことなく生活の再建を図ることができるようにするための制度として,住宅資金貸付債権に関する特則(以下,「住宅ローン特則」といいます。)が設けられています。
  これによって,住宅ローンの支払いを継続して住宅を手放すのを回避しつつも,その他の債務を圧縮することができます。
  このようなメリットのある住宅ローン特則について,以下,詳しく説明します。
2 住宅ローン特則を利用するための要件
  住宅ローン特則を利用するためには,個人再生手続を利用する要件自体をみたしていることに加え,以下の要件をみたす必要があります。
(1)  住宅ローン特則の対象となる債権が「住宅資金貸付債権」にあたること
 「住宅資金貸付債権」とは,以下のアからエの要件をみたす債権をいいます。
   ア 住宅の建設・購入に必要な資金または住宅の改良に必要な資金の貸付け
であること
この「住宅」は,再生債務者が居住のために所有し,床面積の2分の1以
上を専ら自己の居住のために利用している住宅を指します。
      イ 分割払いの定めのある貸付けであること
      ウ 再生債権であること
再生債権とは,債権者が再生手続開始前に再生債務者に対して取得した
債権のことです。
      エ 当該再生債権またはその再生債権の保証会社の主債務者に対する求償権
を担保するための抵当権が住宅に設定されていること
保証会社のための抵当権が設定されている必要がありますので,親族等
の保証人のための抵当権が設定されている場合は含みません。
 これらの要件をみたしていなければ,住宅ローンであっても住宅ローン特則を利用することはできません。
(2)  住宅資金貸付債権が6か月以上前に法定代位により取得されたものでないこと
 保証会社が債務者に代わって住宅ローン会社に支払いをした場合(このような弁済を「代位弁済」といいます。),住宅ローン債権は保証会社に移り,保証会社は債務者に対して求償権を取得します(これを「法定代位」といいます。)。
 そして,保証会社が代位弁済をしてしまったら,住宅ローン特則は利用できないのが原則とされています。
 もっとも,住宅ローンが滞納すると保証会社が代位弁済するのが通常ですので,その後は一切住宅ローン特則が利用できないとなると,利用範囲が狭まってしまいます。
 そこで,代位弁済から6か月を経過する日までの間に再生手続開始の申立てがされた場合には,保証会社の代位弁済はなかったことになるものとされています(「巻戻し」と呼ばれています。)。
 したがって,代位弁済があっても,6か月以内に個人再生を申し立てれば住宅ローン特則を利用できるということになりますが,申立ての準備に必要な期間を考えると6か月はあっという間ですので,代位弁済された場合は直ちに行動に移らなければなりません。
(3)  対象となる住宅に住宅ローンを担保するための抵当権以外の担保権が設定されていないこと
 たとえば対象となる住宅に,住宅ローンのための抵当権とは別に事業資金の融資を担保するための抵当権が設定されている場合などには,住宅ローン特則は利用できません。
(4)  対象となる住宅以外の不動産にも住宅ローンを担保するための抵当権が設定されている場合には同不動産に後順位抵当権者がいないこと
 たとえば住宅ローンを担保するための抵当権を,対象となる住宅以外の自己所有不動産にも設定している場合に(このように複数の不動産に一つの債権を担保するための抵当権を設定することを「共同抵当」といいます。),その不動産に事業資金の融資を担保するための後順位の抵当権が設定されている場合などには,住宅ローン特則は使用できません(先順位の担保権であれば問題ありません。)。
3 住宅ローン特則の不認可事由
  住宅ローン特則を利用するためには,個人再生本体に関する不認可事由がないことに加えて,以下の固有の不認可事由がないことも必要です。
(1)  再生計画が遂行可能であると認めることができないとき
(2)  再生債務者が住宅の所有権又は住宅の用に供されている土地を住宅の所有のために使用する権利を失うことになると見込まれるとき
(3)  再生計画の決議が不正の方法によって成立するに至ったとき
4 まとめ
  以上のように,特定の要件をみたせば,ローン支払い中のマイホームを残したまま個人再生をすることができ,これは自己破産ではなく個人再生を利用することの最大のメリットといえます。
  もっとも,上記のとおり厳格な要件が定められていますし,どのような場合に認められるのかもわかりづらい規定となっています。また,代位弁済から6か月以内に申し立てなければならないという時間的な制限もあります。
  したがって,住宅ローン特則を利用した個人再生を検討される場合は,速やかに弁護士等の専門家に相談して利用可能なケースかどうかの判断を仰ぎ,可能ということであればすぐに申立準備に移ることをお勧めします。