耐震偽装問題や杭打ちデータ改ざん問題など社会的に注目された問題をはじめ、雨漏りがする、床が傾いている、カビがすごいなど「欠陥住宅」に悩む消費者は多くいます。
その背景には、建築業界における重層的下請け構造が少なからずあり、手抜き工事や杜撰な工事で採算を合わせざるを得ないような末端業者の実態を淘汰しない限り、この問題がクリアになることはないでしょう。
ほとんどの人にとって一生に一度となるマイホームの購入で欠陥住宅に遭遇してしまった場合、長期の住宅ローンを抱えながら、欠陥のある住宅に住まなくはならない不安の中での生活が強いられ、被害者にとって心身ともに大きな負担がかかります。
購入した住宅に欠陥があった場合、売主等に対して欠陥の修補や損害賠償を請求することができますが、その前に建物について詳しい調査を行い、何が欠陥であるかを見極める必要があります。
欠陥住宅の被害にあってしまったと感じたら、まずは欠陥住宅問題の取り扱い経験のある弁護士へ相談することが解決への近道です。
住宅は場合によっては倒壊等で、居住者や近隣居住者等の生命・身体・財産等に危険を及ぼすおそれがあるため、その建築については建築基準法等によって様々な規制がされています。
建築基準法は、住宅を含む建築物の構造等に関して最低限の基準を規定して、国民の生命・健康・財産の保護を図る目的で規定されています。
建設業法では、建設業を営む者の資質の向上や建築工事の請負契約の適正化等を図り、工事の適正な施工を確保して建築主の保護を図ることを目的として規定されています。
欠陥住宅問題の解消等を目的として、主に以下について規定されています。
（ア）住宅性能の表示制度
（イ）瑕疵担保責任の強化
（ウ）裁判外紛争解決機関の創設による紛争解決の適正迅速化
「瑕疵（かし）担保責任」とは、売買や請負等の有償契約において目的物の引き渡しを受けた場合、その目的物について瑕疵、すなわち機能や品質、性能に欠陥があるときに、売主や請負人が負う損害賠償等の責任のことを指します。
瑕疵・欠陥とは、契約内容に適合していないこと、つまり契約内容どおりの品質や性能を欠いていることをいいます。
設計図面や仕様書に適合していなければ、たとえ構造安全性能に支障がなくとも、契約内容に違反していることから「欠陥」と評価されます。
「一般的に期待される性能」を備えていないといえるかの判断は、法令で定められている場合はそれを基準に、具体的基準が定められていない場合は確立している技術的基準がその判断基準となります。
また、違反であることを承知の上で契約した場合など、契約そのものが建築基準法令に違反していることもあります。その場合、消費者と業者のいずれが違反を主導したかが争点となることがあります。
もっとも、住宅供給業者は建築の専門家として、建築基準法令の規定を遵守する義務があり、知識や情報等の格差がある消費者にその規定を守らせる責務を担うべきであることから、原則として欠陥についての責任を負うとされています。
民法では、買ったものに隠れた瑕疵がある場合、瑕疵を知ってから1年であれば売主に責任を追求できるとしていますが、住宅の場合一般的には契約で瑕疵担保責任を追求できる期間について定めていることが多く、その場合は契約で定めた規定が優先されます。
ただし、売主が不動産業者の場合、宅地建物取引業法の規定により、引渡し日から最低でも2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。
また、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、住宅の構造上の主要な部分、または雨もりの部分についての欠陥に対して、引渡したときから10年間は瑕疵担保責任を負わなければならないと規定されています。
欠陥についての損害賠償だけでなく、欠陥を原因に生じた費用も損害の対象となります。補修費用、補修機関の移転費用、欠陥についての調査費用等が損害として挙げられます。
建売住宅とは、消費者が「住宅供給業者により設計・施工内容の確定した住宅」を購入する場合をいいます。
住宅供給業者から引き渡しを受けた後に欠陥を発見した場合、まずは住宅供給業者に対して補修や損害賠償などを要求できます。そこで住宅供給業者が対応しない場合、宅地建物取引業保証協会に苦情を申し立てることが考えられます。
宅地建物取引業保証協会は、所属する会員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情を受け付け、宅地建物取引業保証協会が会員の代わりに「取引に生じた債権」を弁済する「弁済業務」を行います。
この「取引に生じた債権」には、瑕疵担保責任による損害賠償請求権も含まれますので、補修にかかる費用の填補を受けることができます。
