信頼関係の破壊について

1 はじめに
  賃借人が賃料を払わない,目的外の使用をしている,無断で第三者へ転貸をした等々,賃借人の契約違反があった場合に,賃貸人としては,賃借人の債務不履行を理由に契約を解除し,賃貸不動産の明け渡しを求めることが考えられます。
  しかし,その場合,判例上,たとえ賃借人の債務不履行があったとしても,賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されたと認めるに足りない特段の事情がある場合には,契約解除をすることはできないと扱われています。
  この頁では,賃借人に対し,債務不履行を理由とする契約解除に基づいて賃貸不動産の明渡しを求める際の,いわゆる『信頼関係破壊の法理』についてご紹介します。
2 信頼関係破壊の法理の意義
  原則として,債務不履行があれば,債務の履行を催告したうえで契約を解除することができます(民法541条)。
  しかし,賃貸借契約においては,賃借人が不動産を借りて生活したり経済活動を営んだりして生活の基盤としている場合が多いため,契約違反があってもそれが軽微な場合には,賃借人に著しい不利益を考慮して,解除権の行使を制限しているのです。
  これは,賃貸人からすれば,契約違反をしている賃借人であっても簡単には追い出せないというものであり,賃借権が物件に準じるような強い権利であるとされる根拠の1つとなっています。
3 具体例
 ⑴ もっとも,賃借人は何でもやっていいという話ではありません。
   信頼関係が破壊されたという例ももちろん散見されます。
⑵ 無断譲渡・転貸
  無断譲渡・転貸は,賃借人が勝手に第三者に賃貸不動産を使用させる行為であり,当事者間の信頼関係を前提とする賃貸借契約においては,強い背信性を持つ行為です。
  そのため,多くの判例で,賃借権の無断譲渡・転貸を理由とする契約解除については認められています。
  他方で,賃借人の親族を一時的に住まわせる等,やむを得ない事情があり賃借人が経済的利益を得る目的ではない等の理由で無断譲渡・転貸がなされた場合には,解除が認められない例も存在します。
⑶ 賃料等不払い
  賃料の支払は,賃借人の最も基本的な義務であるとして,これを怠ること自体に賃貸人の信頼関係に及ぼす影響は大きいとされています。
もっとも,賃料不払いを理由に信頼関係が破壊されたといえるかについては,判例上,賃貸借期間の長短,賃料不払の程度,不払に至った事情その他当該賃貸借関係における諸事情の一切を考慮すべきとされており,個々の事情を総合的に考慮して判断されます。
  そのため,たとえ未払賃料が3カ月程度であっても,賃貸人が採算支払の催告をしたにもかかわらず賃料の一部を支払ったのみで支払いを遅滞し続けたことを理由に契約解除を認めた裁判例もあれば(東京地判平成19年7月27日),約38ヶ月にわたって約定の賃料を満額払っていない場合でも,賃料減額請求が認められその旨を賃借人も従前より主張していた等の事情を考慮して契約解除が認められないとした裁判例(東京地裁平成23年12月15日)もあります。
⑷ 用法義務違反
  無断増改築や,使用目的違反,合理的な範囲外の敷地利用,ペット飼育禁止特約違反など,用法義務違反を理由として,契約解除を求める例も多くみられます。
  これらの違反については,その違反の態様,程度,経緯等を総合的に考慮して判断されます。
  借家の無断増改築については,契約違反にとどまらず既存の建物に変更,損傷等を与える行為として,賃貸人の所有権すら侵害する行為であるため,一般に強い背信性が肯定されます。そのため,増改築の程度がごく小規模で,原状回復が容易である等の特段の事情がなければ,原則として,信頼関係が破壊されたものとして考えられます。
  使用目的違反は,その逸脱の程度に重点がおかれており,例えば土地の賃貸借において倉庫目的として賃貸した土地にコンクリート造りの住居を建築して生活するといった本来の目的とは全く異なる場合には,信頼関係が破壊されたと判断されやすい事情といえます。
  合理的な範囲外の敷地利用やペット飼育禁止特約違反等については,その違反の程度が主たる考慮要素となります。一般的に受任できる程度を超えているといえる場合には,背信性が強いものとされ,信頼関係の破壊についても肯定される場合があります。
⑸ 近隣迷惑行為
  騒音等の近隣迷惑行為は,本来,その場所で生活する賃借人同士の不法行為の問題ともいえますので,それが当然に賃貸人との間で信頼関係の破壊につながるものではありません。
もっとも,自己の建物を賃借しているものが近隣住民に対して不法行為を行うことは賃貸人としても信頼関係の構築に影響するものですし,マンションやアパート等の借家契約において騒音等で隣室の住人等とのトラブルが発生した場合には,契約を解除できる旨の規定が入れられていることも多く存在します。
このような場合には,その迷惑行為の程度や付近住民の状況,賃借人の態度(迷惑行為をやめるように警告したのに従わない等)を総合考慮して判断されます。
4 おわりに
  実務においては,賃借人の生活の基盤となる賃借権は,手厚く保護されるべきという考えが一般的にとられているため,賃借人の債務不履行の事実のみを主張しても裁判所が解除を認めない例も多く存在します。
  そのため,賃貸人からの契約解除を主張する場合には,賃借人の債務不履行の事実のみでなく,賃貸人と賃借人の間の交渉の経緯や,普段の賃借人の行動・態度などを細かく記録化し,『このような賃借人にはもはや不動産を使わせることはできません』と訴えることが必要となってくるのです。
  具体的に,賃借人との間で,どのような理由で困っているのか,なぜ出て行ってほしいのかを一度専門家に相談することをお勧めします。