敷金・礼金・更新料について

1 はじめに
  この頁では,賃貸借契約に付随して支払われる,敷金・礼金・更新料に関する一般的な法的意義についてご紹介します。
  現行民法及び借地借家法上,敷金・礼金・更新料等の金員の授受については定められていません(なお,後述の通り,敷金については,改正民法622条の2に定めが置かれることになります)。
  しかし,現実社会について,敷金や礼金等は当然の前提として取引がなされており,裁判実務上も,これらの金員の存在を前提に判断をしています。

2 敷金について
 ⑴ 敷金は,一般に不動産の賃貸借契約締結時に賃借人から賃貸人に交付される金員で,未払い賃料,原状回復に関する損害等を控除した残額につき,賃貸借契約終了後,明渡し完了時に具体的に発生する停止条件付債権とされています。
   要するに,賃借人が賃貸人に何らかの債務を負担する場合に備えて,あらかじめ賃貸人が預かっておくお金ということです。
   そのため,契約が終了し,賃借人が建物を賃貸人に明け渡した時点で賃借人の債務を控除し,残額があれば賃借人に返還しなければなりません。
   敷金の一部を返還しない場合(いわゆる敷引)も見られますが,当然に認められるものではなく,きちんと契約条項に特約として明記したうえで,不当に高額にすぎない場合に有効と扱われています。
⑵ 敷金によって担保される債務は,未払賃料や保管義務違反による修理費用,明渡し時の原状回復費用等,賃借人の賃貸人に対する一切の債務です。
  これらの債務については,賃貸人が相殺の意思表示をすることなく,当然,明渡し時に敷金から充当されます。
  他方,敷金はあくまで担保として差し入れられた金員であるため,敷金が差し入れられているからといって,賃借人の賃料未払いを拒むことはできません。
  そのため,敷金が差し入れられているとしても,賃借人が賃料を払わない場合には,賃貸人は,賃料不払いを理由として契約の解除をすることができます(その後,明渡時には敷金と未払い賃料を控除する処理を行います)。
⑶ 賃貸人や賃借人の交代の際に,敷金がどう扱われるかについては,原則として,敷金を差し入れた賃借人が変わらない限りはそのまま差し入れた敷金が存続するとされています。
  賃貸人が交替した場合には,敷金も引き継がれたままとなり,交代後の賃貸人が敷金を返還する義務を負う立場になります。
  逆に,賃借人が交替した場合は,敷金も一旦清算・返還されたうえで,新たな賃借人から敷金の差し入れがなされることになります。
⑷ なお,改正民法においては,622条の2において,敷金の取り扱いについて規定されています。その実質的な内容については,上記の内容と変わりません。

3 礼金について
 ⑴ 礼金は,権利金と同じ意味でつかわれることも多く,その性質は必ずしも明確ではありませんが,一般に,不動産の賃貸借契約締結時に,賃料の一部前払いや賃借権設定の対価,不動産仲介業者に対する手数料等として賃借人から賃貸人に交付される金員で,賃貸人が返還を要しないものとされています。
   裁判上も,「礼金」については原則として返還請求を認めないものとされています。
 ⑵ もっとも,名前が「礼金」に準じるものであったとしても,賃借人の債務を担保する目的で差し入れている等その実態が敷金である場合には,敷金として上記の規律に服することになります。

4 更新料について
 ⑴ 更新料は,賃貸借契約の更新の際に賃借人から賃貸人に交付される金員で,賃貸人が返還を要しないものとされています。
   更新料についても,礼金と同様に,返還を予定されていない金員です。
   ただし,法律上定められている金員ではないので,契約書上に更新料支払いの合意がない場合には,賃借人に更新料の支払い義務はないとされています。
   そのため,更新料支払いの定めがない場合に,賃貸人が,「更新料を支払わない場合には契約を更新しない」といったとしても,法律上の更新拒絶の要件を満たさなければ,契約更新を拒絶することはできません。
 ⑵ 更新料支払い特約については,消費者契約法10条との関係で無効ではないかという議論がなされていましたが,現在の裁判例上では,更新期間や更新料の額が,賃借人に過大な負担を負わせるものでない場合には,有効とされています。
   過大な負担かどうかについて,一般に,更新期間が1~2年程度の場合で,更新料の額が賃料の1~2ヶ月分程度であれば,特約は有効として支払い義務が認められるものと思われます。

5 おわりに
  一般に,賃貸借契約は長期間の契約になることも多いため,契約締結時に差し入れた金員が敷金なのか礼金なのかなど,当事者双方の認識の違いから,後になってトラブルに発展するケースが見られます。
  このようなトラブルを回避するためには,賃貸借契約に付随して賃料以外のお金のやり取りをする場合に,当事者双方の間で,どのような目的で当該金員を授受しているかを明確にし,特に敷引の有無や返還予定など取り扱いについて確認しておくことが大切です。