賃料増減額請求について

1 はじめに
  この頁では,賃料の増減額請求の概要についてご説明します。
賃貸借契約が長く続くと,賃料の額が,事情の変更により不相当となる場合があります。
その場合,賃料の値上げ・値下げについて,当事者間で協議によって決めるのが原則ですが,その協議が調わない場合には,賃料の増額(あるいは減額)を請求し,裁判所によって適正な賃料の額を定めるという方法があります。
2 賃料増減額請求の概要
 ⑴ 借地借家法上,現行の賃料が「不相当」となった時に,賃料の増減額請求ができると定めています(借地借家法11条1項本文,32条1項本文)。
   「不相当」の要件として,法は,①土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減,②土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済的事情の変動,③近傍同種の建物の借賃の比較,が挙げられています。
 ⑵ 一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には,賃料増額請求は認められません(借地借家法11条1項ただし書き,32条1項ただし書き)。ただし,大規模な天災などを原因として経済的事情が激変した等,事情変動の内容によっては,不増額特約が付されていても,賃料の増額が認められうると解されています。
   他方,賃料減額請求については,賃料を減額しない特約があったとしてもこれを妨げることはできません。賃料増減額請求権を定める借地借家法11条1項,32条1項は強行規定とされ,当事者の約定によりその適用を排除できないからです(最判平成16年6月29日等)。
3 賃料増減額請求の方法
 ⑴ 賃料増減額請求は,相手方に対する意思表示によって行使します。この請求権は,形成権(意思表示がなされたときに,相手方の承諾の有無にかかわらず,効果が生じる権利)と解されていますので,相手方に意思表示が到達した時から,将来に向かって,相当額の増額又は減額の効果が生じます。
   そのため,請求権行使の事実及び日付を証拠として残しておくことが重要であり,配達証明付内容証明郵便の利用が考えられます。
 ⑵ 賃貸人が,賃料増額請求を行った場合,賃料の値上げに同意しない賃借人は,増額を正当とする裁判が確定するまでは,増額請求前の額の賃料を支払えばよいとされています(借地借家法11条2項本文,32条2項本文)。そのため,賃料増額請求を行った後に賃借人が従前の賃料を支払い続けている場合(あるいは従前の賃料を供託している場合),賃料増額の裁判が確定するまでは,これをもって賃借人の債務不履行(賃料不払い)とはなりません。
   ただし,裁判により増額が正当と確定した場合に不足額があるときには,賃借人は,その不足額に利息を付して賃貸人に支払う必要があります。
 ⑶ 賃借人が,賃料減額請求を行った場合,これに同意しない賃貸人は,減額を正当とする裁判が確定するまで,減額請求前の額の賃料の支払いを請求することができます(借地借家法11条3項本文,32条3項本文)。そのため,たとえ減額請求を行ったとしても,賃料減額の裁判が確定するまでは,賃借人は,従前の賃料を支払わなければ債務不履行(賃料不払い)となります。
   この場合も,裁判の結果,減額が正当と確定した場合には,賃貸人は,もらい過ぎていた額に,利息を付して賃借人に支払う必要があります。
 ⑷ なお,賃料増減額請求については,調停前置とされていますので,まずは簡易裁判所に調停申し立てを行う必要があります。
   そして,調停に当事者が出頭しない場合や,調停で合意がまとまらない場合には,調停不成立として,請求を行った側がさらに訴訟を提起することになります。
4 民法上の賃料減額について
  また,借地借家法上の請求とは異なりますが,民法上,賃借物の一部が賃借人の過失によらずに滅失した場合にも,賃料の減額請求が認められています(民法611条)。
  改正民法においては,滅失に限らず,使用収益ができない場合に広く賃料の減額が認められるうえ,減額を請求しなくても当然に減額されることになります(改正民法61条1項)。
5 おわりに
  賃料は,賃貸借契約の中核をなす部分です。
  他方,不動産賃貸借は何十年単位での契約となる場合も多く,その間に,都市開発や,あるいは天災等により当初予定していた状況と大きく変わることも考えられます。
  賃料増減額請求は,そのような場合に,当初の契約内容の中核たる賃料について,当事者に見直しを求めることのできる権利として位置づけられています。
  そのため,相手方との信頼関係を保つということも大切で,実務でも,いきなり請求をせずに,まずは交渉しながら合意を目指すというアプローチもよく見られます。