不動産 法定地上権と執行異議

一戸建て住宅の宅地と建物のそれぞれに抵当権が設定されている場合,抵当権の実行に当たっては,宅地と建物それぞれが独立した不動産として評価されることになります。

土地の価格評価に当たって,土地利用権等割合といって,何らかの方法で建物の存在を評価し,土地の評価額の一部を差し引き,建物の評価額に転嫁するのですが,建物のために法定地上権が成立する場合には,土地利用権等割合がかなり大きく評価されることになるため,土地の抵当権者は大きな影響を受けます。

法定地上権の成立要件は,①抵当権設定当時土地・建物が同一人の所有に属していたこと,②抵当権設定当時,すでに建物が存在していたこと,③競売が行われたこと,④競売の結果土地と建物が別人の所有に帰属したこと,の4つとされています。

戸建て用の宅地を販売するに当たって,購入者が売却代金を準備するためにA社から借入を行ったため,A社が,当該宅地に抵当権を設定したとします。

その後,宅地の購入者が建物の建築費用について今度はB社から借入を行ったため,B社が建物に抵当権を設定したとします(B社の立場で土地にも抵当権を設定することもありますが,ここでは設定を簡単にするため,建物だけに抵当権を設定したとします。)。

ニュータウンの開発など,土地区画整理事業を伴う場合には,宅地の売買契約,抵当権の設定契約から,建物の建築までの間に期間が空くことが多いため,A社が宅地に抵当権を設定した時点では,建物の建設工事は着手すらされておらず,それから1年ほど経過してから建物の保存登記と,B社の抵当権設定登記がされる,ということもあります。
こうした場合には,上述の②の要件がかけるため,法定地上権は成立しない,ということになります。

ところが,裁判所の競売手続は基本的に書面での審理なので,宅地にA社の抵当権,建物にB社の抵当権が設定されていることはわかるものの,A社が抵当権を設定した当時,宅地が更地の状態であったのか,建物の建設工事に着手されていたのかは裁判所にわかりません。そのため,A社が宅地に抵当権に設定した当時,既に建物が存在していたもの,あるいは建物が建設途中であったとして扱われ,宅地には建物のために法定地上権が成立するとして土地の評価額の相当割合が差し引かれ,建物の評価額の方に転嫁されてしまうということも起こりえます。

このような場合は,執行異議という手続で,法定地上権の成立を否定したうえで,不動産の評価をやり直してもらうことができます。
不動産の競売手続は,裁判所の主導で進んでいくため,当事者としてチェックする意識が希薄になりがちですが,不動産の実態をよく知る当事者としては,不動産の現況をしっかり記録化しておくとともに,いざ競売手続がはじまったときには,裁判所に集められた資料も入念に確認することが重要でしょう。
手続内容を直接確認することが難しい場合には,弁護士にご相談することもぜひご検討ください。